Czynności notarialne (23-05-2011)

Umowa sprzedaży garaży (boksów) znajdujących się w spółdzielniach garażowo -budowlanych

Zgodnie z regulacjami art.41 KZU spółdzielniom mieszkaniowo - budowlanym i garażowo - budowlanym na podstawie decyzji organów władzy wykonawczej lub organów samorządu miejscowego przekazywane są działki ziemskie na budowę mieszkań o garaży bezpłatnie lub w dzierżawę w wielkości przewidzianej w zatwierdzonej dokumentacji zabudowy.

Spółdzielnie mogą nabywać działki ziemskie na podstawie umów cywilnoprawnych.

Jednakże przedmiotem praw do działki  będącej własnością lub znajdującej się w użytkowaniu spółdzielni garażowo - budowlanych są osoby prawne- spółdzielnie.

O ile w umowie sprzedaży boksu stroną jest osoba fizyczna, to regulacje art. 377 KCU i art.120 KZU dotyczące określenia powierzchni   i wielkości działki ziemskiej nie mogą być stosowane.

Stosowanie różnych rodzajów wyceny ziem przy potwierdzaniu czynności prawnych związanych ze sprzedażą działek ziemskich

Regulacje prawne dotyczące wyceny ziem odbywa się zgodnie z Konstytucją Ukrainy, KZU, Ustawą Ukrainy " O wycenie majątku, praw majątkowych i zawodowej  działalności rzeczoznawcy na Ukrainie", Ustawy Ukrainy " O wycenie ziem", innych aktów normatywno - prawnych przyjętych w oparciu o powyższe regulacje.

Zgodnie z art. 5,13 Ustawy wycena pieniężna działek ziemskich w zależności od przeznaczenia i zasad przeprowadzenia może być normatywną i ekspercką.

Obowiązek przeprowadzenia wyceny pieniężnej przewidziano dla:

1) określenia wysokości  podatku ziemskiego;

2) opłaty państwowej przy barterze, dziedziczeniu i darowizny działek ziemskich zgodnie z prawem;

3) opłacie dzierżawy za państwowe i komunalne działki ziemskie;

4) kosztów produkcji rolnej i leśnej;

5) przy opracowaniu wskaźników i mechanizmów stymulowania ekonomicznej racjonalnego wykorzystania i ochrony ziem.

Wycena ekspercka działek ziemskich i praw do nich prowadzona jest w celu określenia wartości przedmiotu wyceny i wykorzystywana jest przy umowach cywilnoprawnych dotyczących działek ziemskich i praw do nich, poza przypadkami przewidzianymi prawem.

Pieniężna wycena działek ziemskich odbywa się w razie:

Sprzedaży i ubezpieczenia państwowych i komunalnych działek ziemskich;

zastawu działki ziemskiej zgodnie z ustawą;

określenia wkładu inwestycyjnego przy realizacji projektu inwestycyjnego na polepszenie ziem;

określenia wartości państwowej i komunalnej działki ziemskiej w przypadku, gdy wnoszone są do funduszu statutowego spółki gospodarczej;

określenia wartości działek ziemskich przy reorganizacji, upadłości lub likwidacji spółki gospodarczej (przedsiębiorstwa) z częścią państwową , bądź częścią majątku komunalnego;

wydzielenia lub określenia części państwa, bądź gromady terytorialnej w składzie działek ziemskich znajdujących się we wspólnej własności;

wskazania wartości działki ziemskiej i praw do użytkowania działek ziemskich w ewidencji księgowej zgodnie z prawem Ukrainy/

określenia strat właściciela lub użytkownika ziemi w przypadkach określonych ustawą lub w umowie;

decyzją sądu.

We wszystkich innych przypadkach wycena pieniężna działek ziemskich może być prowadzona za zgodą stron umowy i w przypadkach przewidzianych prawem Ukrainy.

Dokumentacja z oceny ziem określona w art.20 niniejszej Ustawy.

W szczególności dane o normatywnej wycenie pieniężnej danej działki ziemskiej sporządzane są w formie wyciągu z dokumentacji technicznej z normatywnej wyceny pieniężnej ziem, który zgodnie z art.23 wymienionej Ustawy wydawany jest przez odpowiednie organ władzy wykonawczej ds. zasobów ziemskich.

Jednocześnie  zwracamy uwagę, że zgodnie z regulacjami art.201 KZU pieniężna wycena działek ziemskich określana jest na podstawie rentowej i odbywa się wg metody zatwierdzonej przez Gabinet Ministrów Ukrainy.

Mając na uwadze jak wyżej przy potwierdzaniu czynności prawnych związanych ze sprzedażą działek ziemskich należy kierować się regulacjami Ustawy.

Stosowanie wyceny ziem przy potwierdzaniu umów dzierżawy ziemi

Zgodnie z regulacjami KZU, Ustawy "O wycenie ziem" Nr 1378, z dnia 11 grudnia 2003

Notariusz przy potwierdzaniu umowy dzierżawy ziemi powinien odróżniać rodzaje wycen ziem wg metody jej wykorzystania: dla określenia wysokości opłaty dzierżawnej i/lub dla określenia opłaty skarbowej.

Zgodnie z regulacjami ust, 5 art. 5, ust.1 art.13 Ustawy Ukrainy " O wycenie ziem" pieniężna normatywna wycena ziem wykorzystywana jest dla określenia opłaty dzierżawnej za państwowe i komunalne ziemie.

Wysokość opłat za  prywatne ziemie określa porozumienie stron (art. 21 Ustawy " O dzierżawie ziemi" Nr 161-XIV, z dnia 6 października 1998 wraz z późniejszymi zmianami i uzupełnieniami).

Dla określenia wysokości opłaty dzierżawnej za ziemię dowolnej formy własności nie stosuje się eksperckiej  pieniężnej wyceny ziem.

Zgodnie z regulacjami ppkt, "y" pkt.3 art.3 Dekretu Gabinetu Ministrów Ukrainy " O opłacie państwowej" ( dalej Dekret) Nr 7-93, z dnia 21 stycznia 1993 za notarialne potwierdzenie umów dzierżawy (podnajmu) działek ziemskich pobierana jest opłata skarbowa w wysokości 0,01 % od pieniężnej wyceny ziemi wykonanej wg metody zatwierdzonej przez Gabinet Ministrów Ukrainy.

W ust.7 art.5 Ustawy Ukrainy " O wycenie ziem", ust.4 art.201 Kodeksu Ziemskiego Ukrainy ekspercka wycena ziem wykorzystywana jest przy umowach cywilnoprawnych dotyczących działek ziemskich i praw do nich , poza przypadkami określonymi w ustawie " O wycenie ziem", a także  w innych przepisach

W zaznaczonych ustawach wyłączone są określane wysokości opłaty państwowej przy barterze, dziedziczeniu i darowiźnie ziem.

Jednakże analiza regulacji ustawy "O wycenie ziem" świadczy o konieczności wykorzystania eksperckiej wyceny pieniężnej ziem dla określenia wysokości państwowej opłaty za potwierdzenie umów dzierżawy (podnajmu) działek ziemskich.

Zgodnie z pkt. 49 ( w redakcji Nakazu Państwowej administracji Podatkowej Ukrainy Nr 243,  dnia 24.04.1993) Instrukcji o zasadach obliczania i pobierania opłaty państwowej zatwierdzonej nakazem Nr 15, z dnia 22.04,93) za potwierdzenie umów dzierżawy (podnajmu) działek ziemskich pobierana jest opłata państwowa od eksperckiej wyceny pieniężnej działki ziemskiej przeprowadzonej zgodnie z ustawą o wycenie ziem:, a w razie braku wyceny - od wartości umowy.

Mając na uwadze jak wyżej, dla określenia opłaty państwowej za potwierdzenie umów dzierżawy (podnajmu) działek ziemskich może być wykorzystywana zarówno ekspercka jak i normatywna wycena pieniężna ziem:

- przy zastosowaniu eksperckiej wyceny wysokość opłaty skarbowej obliczana jest id wartości działki ziemskiej i stosowana jest stawka przewidziana w ppkt."y" pkt.3 art.3 Dekretu;

-przy zastosowaniu normatywnej pieniężnej wyceny opłata państwowa określana jest od kwoty umowy i stosowana jest stawka określona w ppkt."d". pkt.3 art.3 wymienionego Dekretu.

Rodzaje oceny pieniężnej ziemi która podlega zastosowaniu do określenia wysokości opłaty państwowej za potwierdzenie umowy dzierżawy (podnajmu) ziem, określają strony.

Szczegóły potwierdzania czynności prawnych dotyczących dysponowania działkami wydzielonymi w naturze ( w miejscowości) przez właścicieli części ziem ( tzw. pajów)

Zgodnie z regulacjami Kodeksu Ziemskiego Ukrainy w redakcji do 13 stycznia 2007 moratorium na sprzedaż obejmuje działek na prowadzenie gospodarstwa rolnego ( farmerskiego) i innej produkcji rolnej , a także działek (części, pajów).

Zakaz sprzedaży działek ziemskich wydzielonych w naturze (w miejscowości) przez właścicieli dla prowadzenia osobistego gospodarstwa rolnego wprowadzono Ustawą Ukrainy "O wniesieniu zmian do Kodeksu Ziemskiego Ukrainy dotyczących zakazu sprzedaży ziem o przeznaczeniu rolno-gospodarczym do czasu przyjęcia odpowiednich aktów prawnych" Nr 490 - V, z dnia 19 grudnia 2006.

Mając na uwadze jak wyżej, działki ziemskie do prowadzenia osobistego gospodarstwa rolnego wydzielone w naturze przez właściciela części (tzw. paju) nabyte przez obywateli na podstawie umów cywilnoprawnych do czasu wejścia w życie w/w ustawy, a także w razie dziedziczenia po wejściu ich w życie mogą być sprzedawane wg zasad ogólnych.

O ile zgodnie z art. 1 Ustawy "O gospodarstwie farmerskim" Nr 973-IV, z dnia 19 czerwca 2003 gospodarstwo farmerskie jest formą działalności przedsiębiorczej obywateli poprzez stworzenie osoby prawnej którzy zgłosiły życzenie wytwarzania produkcji rolno-gospodarczej, zajmowania się jej przetwarzaniem i sprzedażą w celu otrzymania zysku z działek ziemskich , nadanych im do prowadzenia gospodarstwa farmerskiego zgodnie z prawem, moratorium dotyczy działek przekazanych im dla prowadzenia gospodarstwa farmerskiego.

W ppkt. "b" pkt/15 Rozdział X .Postanowienia przejściowe Kodeksu Ziemskiego Ukrainy przewidziano możliwość wymiany działek do produkcji rolno-gospodarczej lub działek wydzielonych w naturze (pajów)do prowadzenia osobistego gospodarstwa rolnego na inne działki .

Zgodnie z art.14 " O zasadach wydzielenia w naturze ( w miejscowości) działek ziemskich właścicielom działek (tzw.pajów)" Nr 899-IV, z dnia 5 czerwca 2003 w przypadku, gdy właściciel działki znajdującej się wśród jednej części  wykorzystywanej wspólnie przez właścicieli działki ziemskiej, bądź przez inne osoby do produkcji rolno-gospodarczej zechce wykorzystywać przysługującą mu działkę samodzielnie, to może wymienić ją na inną działkę w granicach tego lub innego masywu.

Wymiana działek odbywa się za zgodą jej właścicieli zgodnie z prawem i potwierdzana jest notarialnie.

Wymieniona ustawa została przyjęta w 2003 roku i reguluje zasady wydzielania w naturze (w miejscowości) działek ziemskich właścicielom części ziem ( tzw.pajów). Ustawa nie reguluje spraw dotyczących wydzielonych w naturze do osobistego gospodarstwa rolnego o ile w czasie jej przyjęcia przez właściciela wydzielane są działki do  produkcji rolno-gospodarczej.

W związku z powyższym przy potwierdzaniu umów wymiany działek wydzielonych w naturze przez właścicieli tzw. pajów dla prowadzenia osobistego gospodartswa rolnego należy uwzględnić regulacje KCU i KZU oraz bezpośrednio regulacje pkt.15 rozdział X Postanowień przejściowych KZU gdzie przewidziana jest taka wymiana.

W art.131 KZU przeiwdziano prawo obywateli do nabycia na własność działek ziem na podstawie umów cywilnoprawnych w szczególności barteru.

W umowie barteru stosuje się ogólne regulacje dotyczące umów kupna - sprzedaży, umów dostaw , umów kontraktacji lub innych umów , których elementy zawiera umowa barteru w przypadku, gdy nie  są sprzeczne co do istoty zobowiązania (art.716 KCU).

Przedmiotem takich umów mogą być części działek w granicach jednego terenu lub położone w innym.

Przy czym,  prawny reżim działki podlegającej moratorium w danym przypadku nie zmienia się i dalej sprzedaż takiej działki możliwa jest wyłącznie w granicach wymogu pkt.15 Rozdział X Postanowień przejściowych KZU.

Należy zwrócić uwagę, że przy potwierdzaniu umów kupna - sprzedaży ziem o przeznaczeniu rolno -gospodarczym kupującym mogą być osoby określone w art.130 KZU, a mianowicie:

1) obywatele Ukrainy posiadający wykształcenie rolnicze lub doświadczenie w pracach w gospodarstwie rolnym, bądź zajmujące się produkcją rolno-gospodarczą;

2) osoby prawne Ukrainy posiadające w dokumentach założycielskich  zapis o prowadzeniu produkcji rolno-gospodarczej.

W ust.4 art.81 KZU przewidziano obowiązek obcokrajowca lub osoby bez obywatelstwa która przyjęła w spadku ziemię o przeznaczeniu rolno-gospodarczym do jej sprzedaży, w terminie roku od dnia jej przyjęcia.

Uwzględniając art.81 KZU , a także regulacje pkt.15 rozdział X Postanowień przejściowych KZU  (do czasu wejścia w życie państwowego katastru ziem i o rynku ziem, lecz nie wcześniej niż 1 stycznia 2012) powyższe moratorium nie dotyczy obcokrajowców i osób bez obywatelstwa.

Naruszenie przez obcokrajowca lub osobę bez obywatelstwa obowiązku sprzedaży ziemi o przeznaczeniu rolno-gospodarczym stanowi podstawę do przymusowego zawieszenia praw do działki w postępowaniu sądowym (art. 143 KZU).

Jednocześnie naruszenie terminu przewidzianego do obowiązkowej sprzedaży nie stanowi podstaw do odmowy przez notariusza potwierdzenia odpowiedniej czynności prawnej o ile obcokrajowiec, osoba bez obywatelstwa spełnia wymóg ustawowy.