Czynności notarialne (23-05-2011)

Rekomendacje dotyczące stosowania przez notariuszy wybranych regulacji prawa cywilnego i ziemskiego przy potwierdzaniu czynności prawnych, których przedmiotem jest majątek nieruchomy

z dnia 26 listopada 2010 roku

Zasady potwierdzania umów sprzedaży gruntu, udziałów w prawie własności gruntu

W art. 131 Kodeksu Ziemskiego Ukrainy przewidziano, że obywatele i osoby prawne posiadają prawo nabycia na własność grunt na podstawie barteru, darowizny, spadku oraz innych umów cywilnoprawnych.

Zawieranie umów odbywa się w oparciu o Kodeks Cywilny Ukrainy z uwzględnieniem regulacji Kodeksu Ziemskiego.

W ust. 1 art. 79 Kodeksu Ziemskiego Ukrainy  przewidziano, że przedmiotem praw własności jest grunt (działka ziemska) stanowiąca część gruntu z określonymi granicami, miejscem lokalizacji, wyznaczonymi zasadami użytkowania.

Zgodnie z ust.1 art.86 Kodeksu Ziemskiego Ukrainy działka ziemska może być wspólną własnością z określoną częścią każdego z właścicieli (wspólna częściowa własność) lub bez określania części udziału we wspólnej własności.

Prawo wspólnej własności do ziemi potwierdzane jest państwowym aktem własności do ziemi (ust.4 ).

 

W art. 87 Kodeksu Ziemskiego wprowadzono wykaz podstaw powstania prawa wspólnej częściowej własności do działki ziemskiej ( gruntu).

A mianowicie, prawo wspólnej  częściowej własności do działki ziemskiej (gruntu) powstaje:

 

-przy dobrowolnym połączeniu przez właścicieli ich działek;

- przy nabyciu na własność gruntu (działki ziemskiej) przez dwie, bądź więcej osób na podstawie umów cywilnoprawnych;

 

-przy przyjęciu w spadku działki ziemskiej przez dwie lub więcej osoby;

-na podstawie decyzji sądu.

Prawo nie przewiduje innych sytuacji powstania praw wspólnej częściowej własności do działki ziemskiej (gruntu).

Jednocześnie, w ust.6 art.88 Kodeksu Ziemskiego Ukrainy przewidziano, że przy sprzedaży przez właściciela przysługującej mu części we wspólnej częściowej własności do działki ziemskiej (gruntu) pozostali właściciele posiadają prawo zgodnie z prawem pierwszeństwo w zakupie części.

Przy czym, działka ziemska (grunt) pozostaje całościowym i samodzielnym przedmiotem prawa wspólnej częściowej własności lub przedmiotem osobistej własności.

Mając na uwadze jak wyżej należy rozróżnić umowy sprzedaży działki ziemskiej i umowy sprzedaży udziału w prawie wspólnej własności do działki ziemskiej.

W art.120 ZKU przewidziano, że w przypadku nabycia prawa własności do budynku mieszkalnego, budowli lub nieruchomości znajdującej się we własności wykorzystywanej przez inne osoby zawieszane jest prawo własności, prawo użytkowania działki ziemskiej na której znajdują się te obiekty.

Osoba nabywająca prawa własności do budynku mieszkalnego, budowlę, lub nieruchomość położoną na działce ziemskiej będącą własnością innej osoby, na nabywcę przechodzi prawo własności do działki ziemskiej lub jej części w przypadku, gdy taka część może być wydzielona w samodzielny przedmiot prawa na którym znajduje się budynek bez zmiany jej celowego przeznaczenia.

W przypadku, gdy budynek mieszkalny, budowla lub nieruchomość położona jest na działce przekazanej w użytkowanie na której się znajdują własność przechodzi na tych samych warunkach i w wielkości co wcześniejszy użytkownik ziemi.

Ustawa Ukrainy "O wniesieniu zmian do wybranych aktów Ukrainy dotyczących dokumentów potwierdzających prawo do działki ziemskiej , a także zasad podziału i łączenia działek ziemskich" Nr 1066-VI, z dnia 5 marca 2009 wprowadzono zmiany m. in. do art. 126 KZ i przewidujące, że sprzedaż części działki ziemskiej z wydzieleniem jej w odrębną działkę ziemską może być dokonana wyłącznie po otrzymaniu przez jej właściciela aktu państwowego potwierdzającego prawo własności na nowoutworzoną działkę.

Jednakże część działki ziemskiej może być przedmiotem sprzedaży wyłącznie po jej wydzieleniu w naturze (podział działki ziemskiej) i rejestracji jako odrębnego przedmiotu praw własności wg zasad przewidzianych prawem.

W razie nabycia praw własności na budynek mieszkalny, budowlę lub nieruchomość przez kilka osób prawo do działki ziemskiej określa się proporcjonalnie do udziałów osób w prawie własności budynku mieszkalnego, budowli, nieruchomości.

W razie sprzedaży części we wspólnej częściowej własności budynku mieszkalnego na nabywcę przechodzi prawo własności w odpowiedniej części w prawie wspólnej własności do działki ziemskiej.

O ile przedmiotem sprzedaży jest część w prawie wspólnej własności i skutkiem takiej sprzedaży nie jest utworzenie odrębnego przedmiotu prawa własności, a działka ziemska znajduje się we wspólnej częściowej własności, brak jest podstaw do otrzymania państwowego aktu na sprzedawaną część.

Przy potwierdzaniu umów sprzedaży części w prawie wspólnej własności do działki ziemskiej notariusz powinien wyjaśnić nabywcy, że władanie, użytkowanie i dysponowanie działką ziemską znajdującą się we wspólnej częściowej własności odbywa się za zgodą wszystkich współwłaścicieli na podstawie umowy, a razie braku zgody - wg zasad sądowych, a także to, że po potwierdzeniu umowy zgodnie z ust.1 i 2 art.88 KZU współwłaściciele zawierają umowę o wspólnej częściowej własności do działki ziemskiej.

Umowa o wspólnej częściowej własności do działki ziemskiej zawierana jest w formie pisemnej i potwierdzana notarialnie.

Poza tym, na życzenie współwłaścicieli może być potwierdzona umowa konkretnego użytkowania działką ziemską.

Dla potwierdzenia zaznaczonej umowy, notariuszowi (poza obowiązującymi dokumentami), należy dostarczyć plan kadastru, w którym określone są informacje dotyczące wykorzystania działki ziemskiej przez współwłaścicieli, a także określone są granice, przy czym działka pozostaje wspólną częściową własnością.

Plan kadastrowy stanowi nierozerwalną część umowy.